庄闲游戏高增长仍在延续，精细化管理逐见成效：2020年20家主流上市物企整体营收同比增长44%，归母净利润同比增长75.8%，较2019年提升2.4个、24.5个百分点；其中前五大物企营收合计占比提升至61%，大型物企并未因规模扩大而增速放缓。降本提效及社保减免背景下，2020年物企整体毛利率同比提升2.6pct至27.4%，管理费用率同比降0.7pct至8.5%庄闲游戏。展望未来，行业格局分散、资本加持等因素推动下，大中型物企普遍设定较高业绩增长目标，预计主流物企高增长仍将延续。

　　储备面积充足，非住及市场化拓展提速：2020年末20家主流上市物企合计在管面积达31.7亿平，同比增长45%；17家物企整体合约在管比1.74倍，短期业绩增长仍有保障。2020年主流物企第三方外拓明显加快，绿城服务、雅生活服务2020年第三方在管面积占比达82.5%、80.3%；从业态来看，非住业态占比快速提升，已披露的10家物企2020年非住宅在管面积平均占比38.7%，较2019年提升9.5个百分点。存量住宅渗透率及住宅物管费提升面临挑战情形下，商办、公建等非住宅领域仍将是未来拓展焦点，综合类物管巨头及细分赛道龙头有望在非住业态资源争夺中占据主动。

　　收并购如火如荼，短期热度有望延续：随着2020年新一轮物企集中上市，当前主流物企在手现金充足、扩规模诉求强烈，带动优质被并购方估值快速攀升，部分已超中小上市物企估值。中小上市物企低估值背景下，不排除部分小型物企放弃独立上市，选择直接转让；同时融资收紧下房企转让物管回收现金流动机增强，亦将推动被并购标的供给增加，预计短期收并购市场仍将延续火热，不排除行业内大中型标的整合可能。中长期来看，目前主要大中型物企已基本完成上市，随着2020年上市物企在手现金逐步消耗，预计后续收并购市场将趋于理性。

　　社区增值仍处量变积累，关键在打通商业模式及提升渗透率：当前上市物企社区增值业务主要聚焦零售、美居、传媒及空间运营、房屋经纪等方向，2020年13家上市物企社区增值服务整体营收同比增长68.1%，毛利润同比增长67%。当前各物企社区增值业务仍处于试水及商业模式探索阶段，我们认为未来做大社区增值的关键点仍在于：1）增值服务内容进一步丰富；2）各细分增值服务商业模式完善；3）各细分增值服务渗透率提升。

　　投资建议：整体来看，无论是基础物管还是社区增值服务，当前仍处快速发展阶段，大中型物企较高的业绩指引亦反映对未来增长的信心。但受制于资源禀赋差异，各家物企发展将存在差异，我们相对看好具备规模及资金优势，在增值服务各细分领域率先发力的综合性龙头，建议关注碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、金科服务等。

　　风险提示：1）市场化发展不及预期风险；2）行业利润率下行风险；3）社区增值服务培育及发展不及预期风险庄闲游戏。